鄭元暢

　　昨天，國土資源部網站發佈了“北京市國土局和住建委向國土部和住建部報送小產權房查處情況”。其中，北京提出建議，對小產權房進行分類處理，6種情形的小產權房要依法拆除。對“已建未售”的部分符合相關政策條件，且質量合格的，建議可以補辦相關審批手續，或納入政府公租房等政策性住房。對“已建已售”的小產權房，北京建議在處理時，需先行研究政策及具體操作方法。
　　□聚焦建議
　　■拆除6類
　　占農田不安全小產權房必拆
　　北京建議中稱，對6類小產權房依法依規拆除，包括：經檢測鑒定，房屋質量達不到國家或北京市有關標準，存在嚴重質量問題或安全隱患，又不能採取可行措施予以整改消除的；土地利用現狀為耕地，總體規劃為一般農用地、基本農田的；占用土地為一級水源保護區的；占用公共道路、綠地、河道、高壓供電走廊、壓占地下管線的；嚴重影響土地利用總體規劃、城鎮規劃的；破壞或影響文物保護和風景名勝區的。此外，“其他依法應當拆除的情形”也應拆除。
　　>>專家解讀
　　有“硬傷”應予以拆除
　　浙江大學公共政策研究院研究員楊遴傑表示，國家三令五申，對於耕地上的，占用基本農田等小產權房，一律予以拆除，“這些屬於存在硬傷”。應予以拆除。
　　■分類處理
　　部分小產權房可納入公租房
　　北京市還建議，對“已建未售”的小產權房小區或房屋，如符合土地利用總體規劃和城鎮規劃的，應“既處理人，又處理事”，其中進行沒收處罰的，由政府組織具體落實程序，不得“明沒收，暗返還”。同時，對房屋進行質量與安全檢測，對質量合格並符合有關政策條件的，可補辦用地等審批手續，或納入公共租賃住房等政策性房源範圍。
　　此外，對於“已建已售”的小產權小區或房屋進行處理，需先行研究政策及具體操作辦法。
　　>>專家解讀
　　北京建議具備可操作性
　　楊遴傑表示，部分已售小產權房有轉正的可能性，因為拆除成本大，不可能全拆，有的小產權房社區已經非常成熟，不過，為了公平起見，小產權房要在市場上獲得與普通商品房同等的地位，必須要合理補交一部分地價款，補辦手續，否則更多小產權房會“蜂擁而起”。對於已建未售的小產權房，符合條件的改為保障房，楊遴傑認為，這也一直是業界的建議之一，也具備可操作性。
　　□購房者說
　　願意補交合適價款轉正房源
　　通州的太玉園小區，是北京著名的小產權房小區。記者昨天通過二手房網站搜索發現，該小區房價已超過1萬元。對於小產權房治理，太玉園的業主怎麼看？
　　熊先生於2003年在太玉園西區買了一套96平米的房子，1500元每平方米，如今入住已11年。熊先生昨天向京華時報記者介紹說，買房時是與村委會簽的合同，也有村委會版本的房產證，“當時村裡以危房改造名義，房子蓋得多，東區是後來開發的。”
　　對太玉園的治理，熊先生說，“希望可以轉正，因為整個小區好幾千戶，拆也不現實。銀行、醫院啥都有了，社區也很成熟了。”
　　如果補交地價款，熊先生說，“關鍵要看補多少，買的時候10多萬，讓我補三五萬可以接受，誰都希望換個紅色房本，將來條件好了，可以把房子賣了搬到市區住。但如果再高就接受不了，反正自己住，不去交易的話，也沒法讓我補交。”
　　熊先生介紹，太玉園小區里，本村的人有多套房源，如果每套補交很多錢，業主也會不樂意。也有多名太玉園業主表示，願意補交10%的地價款將房源轉正。
　　□專家解析
　　1 已售小產權房將如何處理？
　　楊遴傑表示，對已出售項目的解決方案，無非三種可能。一是全部認定非法，全面拆除。這樣做社會風險太大。二是存量全部合法轉正，嚴控新增產生，但這無疑會鼓勵更猛的建設熱潮。三是對存量採取一定原則區別對待，部分轉正，部分拆除。關鍵是如何確定這個原則，處理不好，前兩個方案的負面效果會集中在這個方案中體現出來。
　　2 北京建議是否有借鑒意義？
　　楊遴傑表示，還是有一定借鑒價值的，但關鍵在於疏導，歷史問題的形成有其深刻原因；解決方案也要有歷史的眼光，要合理地分配利益。楊遴傑說，下藥方要先摸清病因，先要弄清楚小產權房產生的一些制度根源。違規者甘冒巨大的政策風險也要去建小產權房，是因為違規者的收益高過風險。小產權房的大量出現，還是要從集體經濟組織的收益角度來考慮。
　　3 小產權房為何會屢禁不絕？
　　小產權房市場的需求是既定的，即高房價下的住房需求。楊遴傑說，作為建設小產權房的土地實際所有者的集體組織，如不響應這種需求，土地就沒有收益。楊遴傑認為，這是當前不合理的土地征收制度造成的。“集體土地在物理性能上和國有土地沒有任何差異。”楊遴傑說。
　　4 小產權房困局應如何破解？
　　“必須從土地征收制度的改變入手。”楊遴傑表示，對規劃圈外的農用地上蓋小產權房，是必須嚴格禁止的。對規劃圈內的存量集體建設用地，應該放開給集體使用。
　　至於規劃圈內的正在使用中的農地，是征收還是集體開發，是可選的。一是政府提高征收標準，甚至用收益分成的方式來征收，二是政府通過基礎設施投資收費和規劃形成的增值由政府獲取的方式，交給集體來開發。
　　□官方表態
　　禁借舊村改造搞違法建設
　　昨天，在北京市農村工作電視電話會議上，副市長林克慶強調，區縣鄉鎮幹部絕不能讓披著舊村改造、設施農業“馬甲”的小產權房招搖過市。更不能以新型農村社區、休閑觀光農業等名義搞違法建設。
　　北京國土系統統計，自去年11月底以來，北京總計拆除建築面積3.15萬平方米的小產權房。去年11月，強制拆除了昌平區崔村鎮、南口鎮2處小產權房；去年12月，強制拆除了昌平區沙河鎮的“溫馨公寓”、“泰安公寓”項目，以及通州區宋莊鎮小堡村的“賞石苑”項目。
　　自2012年5月起，北京市開始調查摸底，先後組織對以“汽車營地”、“生態農莊”、“私家菜園”等各類名義違法建設、銷售的變相小產權房，2008年以後新建、續建、銷售的小產權房，以及2008年以前已建、已售的小產權房項目進行統計彙總，有關底數已初步摸清。相關部門多次表示，將結合清理整治工作實際，分不同情形進行分類處理。
　　截至2013年底，全市共清理認定2008年1月1日以來新建小產權房項目85個，涉及土地面積5000畝，總建築面積約381萬平方米，相當於534個標準足球場的面積。截至目前，市國土局已曝光85個小產權房項目，及23個變相銷售小產權房的項目。這些項目已全部進入檢查、整改和處罰等環節。
　　本版採寫京華時報記者孫雪梅　　（原標題：北京建議部分小產權房可補手續）