鄭元暢

　　據南方周末報道，住建部多位人士確認，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方，但不會明確發文。近期北上廣深市場也有劇烈調整，他們正在觀察研究，同樣，發文確認限購放開的可能性不大。
　　對此，住建部法規司副司長徐宗威對南都回應指，目前國務院並沒有新的樓市調控政策，但依據其個人判斷，全國制定統一調控政策不利於房地產發展，各地可根據自己實際、結合中央宏觀政策，制定符合當地實際的政策維護市場穩定。雖然沒有正面回應，若以個人態度對應暗中放開限購，以“沒有新的樓市調控政策”對應不發文，亦進一步加強了該傳言的可能性。這一傳聞如果屬實，則不像央行喊話銀行保首套房貸一樣只是打氣，而等同於正式擺出救市姿態。其實，此次限購政策調整就是今年政府工作報告提出的分類的升級版。
　　目前已放寬限購等措施救市的城市已增至10個，但一反常態地沒被叫停。地方政府向來以對限購等政策的微調整刺探調控的底線，與往年一旦企圖放鬆限購就立即遭到叫停而刺探到的調控決心不同，這一次，探到的是救市的心。
　　地方政府對於房地產的緊張態度不言自明，土地財政早已將他們牢牢綁在一條船上。決策層希望為房地產市場托底，也同樣不難理解。說當下經濟處於房地產驅動模式並不誇張，即使經濟下行中房地產市場同期調整亦屬正常，只是如果房地產崩潰，經濟亦很有可能陷入危機，這個理由支撐了歷次救市。事實上，在今年房地產市場持續寒冷以來，房地產相關稅費減少自不用說，其上游的鋼鐵、水泥、建材亦隨之低迷，下游的家電、傢具、建築裝潢等消費亦在減少；更令人憂心的是，作為抵押品的房產價值下跌進一步加劇了金融風險。
　　然而，救市心切並不代表定能如願以償。與一線城市不同，二三線城市的戶籍相對寬鬆，加之地方政府執行限購政策的意願不大，本來這些城市的限購就相對寬鬆，即使正式放寬限購實際影響亦有限，目前已實施放寬限購、限貸及戶籍優惠的城市樓市成交並沒有明顯好轉。
　　調整限購更多的作用是給房地產市場打氣，表明政策態度，影響短期決策，起決定性作用的還是供需與購買力。就供需方面而言，房地產市場早已供過於求，尤其是在二三線城市，房產的投資價值不如一線城市需求量自然有差別，但在房地產市場暢旺之時二三線城市的投資熱度卻並不比一線城市低，供給過剩則更為嚴重。央行以“窗口指導”喊話銀行保首套房貸，旨在增加購買力，只是工行等雖然公開表態積極，但一周以來各行基本保持房貸政策不變，九成銀行首套房貸利率升至基準利率或上浮10%亦得到研究報告證實。因此，即使政策面向好，需求與購買力不足，目前新增與直流庫存難以消化，上一周全國庫存水平仍繼續上升並創下新高。
　　不少人將此次房地產調整稱為“市場的選擇”。利率市場化改革是銀行傾向於壓縮利潤低微的個人房貸的重要原因，資金緊張的情況下更樂意將優先貸款額度投向利潤高的小微企業貸款等。限貸成為促成房地產市場低迷的其中一個原因，而當市場看空預期形成後，銀行對房地產市場的風險評估更為審慎，房地產開發貸款更難通過，進一步加劇房企資金緊張，這種情況下，即使政策面轉好亦難以蓋過庫存積壓對於預期的影響——— 五一期間，盛傳為萬科副總裁毛大慶的內部講話，透露多數城市存消比在上漲，批售比亦在惡化，甚至土地未完全上市批售商品房已積壓。5月21日，三大評級機構之一的穆迪將中國房地產業的展望由穩定調降至負面，這是其近兩年來首次降級行業展望。
　　在不放鬆銀根的前提下，供過於求與銀行限貸持續，即使除一線城市外限購政策可自行調整的傳言屬實，實際作用也十分有限。當然，這並不代表限購將退出，在救市心切之下短期內亦難有房產稅接檔的可能。既然如此，何不扭轉救市思維，思索房地產軟著陸之法，逐漸剝離房地產驅動的經濟模式？　　（原標題：[社論]限購調整作用不大，不如轉變救市思維）